Šīnī sadaļā par vienu no divām meža īpašuma būtiskākajām vērtības sastāvdaļām - zemes vērtību.
T.i. meža īpašuma vērtība sastāv no divām daļām: no zemes vērtības un augoša meža vērtības. Augoša meža vērtības pamatā ir meža inventarizācija. Šinī sadaļā runāsim vairāk par zemes vērtību.
Zeme ir nekustamais īpašums, savukārt mežs (augoši koki) jau ir tuvāk kustamajam īpašumam, lai gan tam ir duāla daba, jo kamēr tas netiek nocirsts vai savādāk atdalīts no zemes, tas nekur nekust un nepārvietojas.
Meža zeme ir likumdošanā noteikts zemes īpašumu platības daļas iedalījums, kura apsaimniekošanas mērķis ir meža apsaimniekošana.
Meža zemes vērtības noteikšana
Kas ietekmē mana meža zemes tirgus vērtību?
Meža zemes vērtību visbūtiskāk nosaka tie faktori, kas atstāj ietekmi uz koku augšanu, meža apsaimniekošanu un koksnes pārdošanu: atrašanās vieta un zemes auglība.
-
Zemes auglība vistiešākajā veidā nosaka zemes vērtību, jo nozīmē lielāki vai mazāku koksnes apjomu, ko dotajā meža īpašumā ir iespējams izdaudzēt laika periodā. Attiecīgi: jo meža zeme auglīgāka, jo tā vērtīgāka. Meža zemes auglības rādītājus var atrast meža inventarizācijā, kas nogabalu aprakstā tiek apzīmēti kā Bonitāte. Bonitātei ir apgriezta 6 ballu skala no 0 līdz 6, T.i. 0. bonitāte ir visauglīgākā, bet 6. ir vismazauglīgākā un ar mazāko vērtību.
-
Atrašanās vieta pamatā ietekmē koksnes transportēšanas izmaksas:
-
ģeogrāfiskais novietojums, jeb attālumi līdz tuvākām koksnes pārstrādes un iepirkšanas vietām - jo tuvāk, jo zemes vērtība lielāka,
-
lokāli: kādi ir attālumi un apstākļi līdz autoceļiem (pievešanas apstākļi), kā arī vietējo auto ceļu stāvoklis - jo šie attālumi mazāki un apstākļi labāki, jo zemes vērtība lielāka.
-
Dabas aizsardzības prasības. Šodien būtiska ietekme ir arī dabas aizsardzības prasībām, kas tieši ietekmē meža apsamniekošanas iespējas ar likumdošanu noteiktu meža apsaimniekošanas aprobežojumu dēļ. Attiecīgi šādi aprobežojumi zemes vērtību samazina, jo kompensācijas par šiem aprobežojumiem salīdzinot ar meža apsaimniekošas iespējām ir nelielas.
-
Zemes konvertācija. Retākos gadījumos zemes vērtību ietekmē arī citu apsaimniekošanas iespēju esamība, kā piemēram zemes konvertācija uz citiem zemes apsaimniekošanas veidiem apdzīvotu vietu tuvumā (dzīvojamo ēku būvniecībai, rūpniecībai, atputai, rekreācijai u.tml).
-
Zemes gabala izmērs (vienlaidus meža zemes gabals) ietekmē vērtību, jo pārāk maziņš gabals palielina administrācijas izmaksas un meža apsaimniekošanas naudas plūsmas ļoti nevienmērīgas. No šāda viedokļa drizāk samazinot vērtību. Savukārt citos gadījumos, ja tas ir blakus kādam lielākam meža īpašniekam vai apsaimniekotājam, tas var arī palielināt vērtību, jo blakus esošajam īpašniekam var būt interese padarī savus gabalus viengabalainākus un tādājādi atvieglojot apsaimniekošanu.
-
Vispārējās lokālās vai globālās tirgus ekonomikas tendences, kas attiecas uz interesi investēt iepērkot meža zemi atstāj ietekmi uz meža zemes vērtību. Piemēram, kādas jaunas koksnes apstrādes tehnoloģijas ienākšana tirgū, globāls pieprasījums pēc oglekļa piesaistes reģionā uzbūvētas jaudīgas koksnes pārstrādes rūpnīcas u.tml.
Vēl jāpiemin arī paša zemes īpašuma pārdevēja gatavība gaidīt īsto cenu un pircēju. Šī ir viena no vērā ņemamām nekustamo īpašumu pārdošanas īpatnībām, ka jābūt gatavam uz drizāk ilgāku pārdošanas procesu, jo nekustamā tirgus pircēju un interesentu daudzums ir proporcionāli samērā neliels, kā arī investīcijas ir drīzāk lielas un ilgtermiņa, tāpēc 1-kārt paiet ilgāks laiks, lai sasniegtu vajadzīgos interesentus un 2-kārt arī viņiem parastu vajag ilgāku laiku, lai novērtētu un pieņemtu lēmumu.
Biežāk uzdotie jautājumi par meža zemes vērtību
1.
Kas nosaka meža zemes vērtību?
Zemes vērtību pamatā nosaka ar divām metodēm: salīdzinošo un aprēķinu.
Ar salīdzinošo nosaka regulāri ievācot līdzīgu meža zemes tirgus informāciju un salīdzinot ar vērtējamajam zemes īpašumam līdzīgiem zemes īpašumiem ar kuriem notikuši zināmi tirgus gadījumi.
Ar aprēķinu metodēm nosaka pēc meža auglības nosakot iespējamo iegūstamo koku apjomu laika periodā un tā vērtību tirgū, kā arī patreizējās apsaimniekošanas izmaksas. Iegūto rezultātu savukārt izmanto dažādās kapitāla vertības noteikšanas formulās piemēram diskontētas naudas plūsmas formulā.
Abas metodes nav vienkāršas un arī saistītas ar vērā ņemamām izmaksām, tāpēc (ja nu tomēr gribam savu meža īpašamu pārdot) vislabāk un drošāk ir izlikt savu īpašumu izsolēm ar labu publicitāti un ļaut tirgum pašam noteikt meža īpašuma īsto vērtību.
2.
Vai manas zemes vērtība ir atkarīga no blakus esošo zemju izmantošanas vai pārdošanas cenām?
Jā, lai gan šeit jāprecizē. Ne tik daudz no pārdošanas cenām, cik no reālo darījumu cenām. Kāds kaimiņš var uzlikt samērā lielu cenu, bet tas var nenozīmēt, ka pa tādu viņš arī pārdos. Tāpat arī jāvērtē, kādas konkrēti ir jūsu meža zemes iespejas pret plakus esošo zemju iespējām un ierobežojumiem.
3.
Kur es varu atrast informāciju par līdzīgiem meža pārdošanas darījumiem manā reģionā?
Informāciju par jau notikušiem meža īpašumu pārdošanas darījumiem jūsu reģionā varat iegūt no Valsts zemes dienesta (VZD) Nekustamā īpašuma tirgus datu bāzes, kas publisko apkopotus darījumu datus atvērto datu veidā.
Papildus, ieteicams izmantot specializētos meža un cirsmu tirdzniecības portālus - piemēram, Meža Birža, kuri publicē noslēgto izsoļu rezultātus un cenu statistiku, kā arī pārbaudīt aktīvos sludinājumus lielajos nekustamā īpašuma portālos un konsultēties ar sertificētiem nekustamā īpašuma vērtētājiem vai mežsaimniecības uzņēmumiem.
4.
Kā meža zemes vērtība ietekmē nekustamā īpašuma nodokli (NĪN)?
Jā, meža zemes vērtība ietekmē nekustamā īpašuma nodokli, jo tas tiek aprēķināts no zemes kadastrālās vērtības, kas savukārt ir piesaistīta zemes auglībai un tirgus datiem. T.i., jo vērtīgāka meža zeme, jo NĪN būs lielāks!
Jāņem gan vērā, ka saimnieciskās darbības aprobežojumu dēļ var būt arī atlaides.
5.
Vai meža zemes vērtība mainīsies nākotnē, ņemot vērā tirgus tendences un klimata pārmaiņas?
Par cik meža zeme ir ļoti stabila vērtība, kaut vai tāpēc, ka tas ir nekustamais īpašums pēc būtības un vēl ar iespēju uz tā audzēt mežu, tad tas ir ticamāk ar augošu vērtību un kompensē naudas vērtības maiņas, kā piemēram inflāciju.
6.
Kā apgrūtinājumi (piemēram, aizsargjoslas, dabas liegumi) ietekmē zemes vērtību?
Pašu zemes vērtību drizāk ietekmē negatīvi, jo samazina iespējas apsaimniekot zemi koksnes ieguvei, kas patreiz dod lielāko iespējamo finansiālo vērtību. Lai gan par šādiem ierobežojumiem ir paredzētas kompensācijas, tās ir nelielas.
Šādos gadījumos var izskatīt iespējas šādu mežu apsaimniekošanu saistīt ar oglekļa piesaistes kvotām, vai varbūt ir iespējas to pārdot tuvāk esošajiem lielākiem meža apsaimniekotājiem, kam šādu ierobežojumu esamība, ļauj brīvāk saimniekot viņu meža apsaimniekošanas platībās.
7.
Kāda ir zemes vērtība, ja tā tiek pārdota ar visiem augošajiem kokiem, salīdzinot ar tās vērtību pēc koku nociršanas?
Ticamāk, ka pārdodot atsevišķi cirsmas un meža zemi dabūsiet summāri lielāku vērtību, tomēr šeit jāņem vērā, ka "pliku" meža zemi ir grūtāk pārdot nekā kopā ar cērtamu mežu. Paliekošo audžu vecuma struktūra šeit ir visbūtiskākā. Plus jāņem vērā papildus administrācija katram no procesiem.
Katrs no gadījumiem ir inidviduāls un diezgan daudz faktoru, kas var noteikt par labu vienai vai otrai metodei, bet visbūtiskāk ietekmē citu paliekošo audžu vecuma struktūra. T.i., ja pēc tulīt cērtamo audžu nociršanas nekas daudz cits nepaliek, kā dažas jaunaudzes un izcirtumi, tad drīzāk ir jēga pārdot meža īpašumu ar visu zemi, bet ja paliek ievērojama daļa ar dažāda vecuma audzēm, tad labāk vispirms pārdot cirsmu izsolē un tad īpašumu. Lai gan tad ir vērts pārdomāt, vai ir vērts to pārdot.
Ja plāno pārdot mežu izsolē, sākumcenas noteikšanā var noderēt arī Meža Biržas izstrādāts Meža cenas kalkulators.
8.
Kā saimniekot, lai meža zemes vērtība augtu?
Rūpēties par meža infrastruktūru: meža ceļiem un meliorācijas sistēmām. Rūpēties par labām kaimiņattiecībām un iesaistīties vietējās pašvaldības aktivitātes veicinot lokālās nozīmes autoceļu un meliorācijas sistēmu uzturēšanu.
Otra daļa no meža īpašuma būtiskākajām vērtības sastāvdaļām ir paša augošā meža apsaimniekošana, bet par to skatīt citās sadaļās. Meža apsaimniekošana.
